Wonen in Groesbeek: Prijzen stijgen door, nieuwbouw biedt kansen, maar hypotheek blijft uitdaging

De Groesbeekse woningmarkt blijft ook in het voorjaar van 2025 een dynamisch speelveld. Net als in veel andere delen van het land is de krapte voelbaar en blijven de prijzen voor bestaande woningen stijgen. Tegelijkertijd bieden diverse nieuwbouwprojecten nieuwe kansen voor verschillende doelgroepen, van starters tot senioren. De licht gedaalde, maar nog steeds relatief hoge hypotheekrente vormt echter een aanzienlijke uitdaging voor de betaalbaarheid.

Lokale prijsontwikkeling: Wat zeggen de cijfers?

De actuele gegevens specifiek voor Groesbeek wijzen op een aanzienlijke prijsstijging. Volgens data van HuisVerkopen.nl lag de gemiddelde verkoopprijs in Groesbeek in de afgelopen maand (peildatum april 2025) op €481.755. De gemiddelde vraagprijs lag daar met €481.122 nipt onder, wat suggereert dat er gemiddeld genomen nog steeds boven de vraagprijs wordt verkocht.  

Vergelijken we dit met de bredere gemeente Berg en Dal, dan zien we dat de gemiddelde verkoopprijs daar nog hoger ligt, namelijk €589.541 in de afgelopen maand. Dit verschil kan verklaard worden door de mix van woningen en de prijsniveaus in andere, vaak duurdere kernen binnen de gemeente, zoals Beek en Berg en Dal (dorp). De gemiddelde vierkantemeterprijs in de gemeente Berg en Dal fluctueert volgens dezelfde bron tussen de €3.400 en €4.800, afhankelijk van de woning en locatie.  

Een belangrijk punt van aandacht is het verschil tussen deze recente verkoopprijzen en de officiële WOZ-waarden. De gemiddelde WOZ-waarde voor woningen in de woonplaats Groesbeek voor 2024 is vastgesteld op €356.051. Hoewel dit een stijging van 6,5% betekent ten opzichte van 2023, is het cruciaal te beseffen dat deze WOZ-waarde gebaseerd is op de marktwaarde per 1 januari 2023. Het aanzienlijke gat van ruim €125.000 tussen de WOZ-waarde 2024 en de recente gemiddelde verkoopprijs van €481.755 onderstreept de forse prijsstijging die Groesbeek tussen begin 2023 en het voorjaar van 2025 heeft doorgemaakt. Deze lokale stijging lijkt de landelijke gemiddelde prijsstijging van bestaande woningen (bijna 10% jaar-op-jaar volgens NVM Q1 2025) te overtreffen.  

Vraag, aanbod en verkooptijden

Hoewel specifieke lokale cijfers over verkooptijden en transactievolumes voor Groesbeek schaars zijn , geven nationale trends een goed beeld van de waarschijnlijke situatie. Landelijk werden in het eerste kwartaal van 2025 bijna 34.000 woningen verkocht via NVM-makelaars, een stijging van ruim 13% ten opzichte van een jaar eerder. Desondanks blijft de markt krap, met een landelijke krapte-indicator van 2,3 (een indicator onder de 5 duidt op een verkopersmarkt). De gemiddelde verkooptijd van een woning was landelijk 30 dagen.  

Een opvallende trend is de toename van het aanbod door ‘uitponding’: voormalige huurwoningen die verkocht worden, vaak appartementen. Dit heeft landelijk een licht dempend effect op de gemiddelde prijs, maar de krapte blijft bestaan. Voor Groesbeek specifiek melden bronnen dat slechts een klein deel van de totale woningvoorraad te koop staat, wat de concurrentie onder kopers vergroot.  

De druk op de woningmarkt lijkt zich bovendien steeds meer te verplaatsen van de Randstad naar andere regio’s. Groesbeek, met zijn aantrekkelijke ligging nabij Nijmegen en de groene omgeving , profiteert mogelijk van deze trend, wat de lokale krapte en de forse prijsstijgingen mede kan verklaren.  

Hypotheekrente: Wat betekent dit voor kopers in Groesbeek?

De hoogte van de hypotheekrente is een cruciale factor voor de betaalbaarheid van een woning. Na een periode van stijgingen lijken de rentes zich in het voorjaar van 2025 te stabiliseren of zelfs licht te dalen.

De actuele rentestanden (April/Mei 2025)

Begin april 2025 lieten veel hypotheekaanbieders lichte rentedalingen zien, vooral voor de populaire rentevaste periodes van 10 en 20 jaar. Deze daling volgde op renteverlagingen door de Europese Centrale Bank (ECB), hoewel de impact hiervan vooral merkbaar is bij variabele en kortlopende rentes. De rentes voor langere periodes volgen meer de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, die recent ook wat is gedaald na eerdere schommelingen.  

Verwachtingen voor 2025

De meeste economen en hypotheekexperts verwachten dat de hypotheekrentes in de rest van 2025 verder licht zullen dalen, mits de inflatie onder controle blijft. Een realistisch scenario voor de populaire 10-jaarsrente met NHG is een daling richting 3,0% tot 3,5% tegen het einde van het jaar. Tegelijkertijd wordt verwacht dat de lonen gemiddeld harder stijgen dan de inflatie, wat de koopkracht ten goede komt.  

Deze kloof tussen de huizenprijzen en de leencapaciteit van gemiddelde inkomens betekent dat veel kopers, met name starters zonder overwaarde uit een vorige woning, aanzienlijke eigen middelen moeten inbrengen om hun startershypotheek rond te kunnen krijgen. Naast het eventuele verschil tussen de koopprijs en de maximale hypotheek, zijn er ook nog de ‘kosten koper’ (zoals overdrachtsbelasting, notaris-, taxatie- en advieskosten), die al snel zo’n 5% van de koopsom bedragen en niet meegefinancierd kunnen worden. Overwaarde uit een eerdere woning kan helpen bij het overbruggen van dit gat.  

De recente stabilisatie of lichte daling van de hypotheekrente verbetert de betaalbaarheid dus niet fundamenteel, omdat de prijzen zo hoog zijn. Het kan echter wel de concurrentie op de markt verder aanwakkeren. Doordat de leencapaciteit door loonstijgingen en iets lagere rentes marginaal toeneemt, kunnen net iets meer mensen een bod uitbrengen, wat de opwaartse druk op de prijzen in stand houdt. De markt blijft hierdoor waarschijnlijk ‘heet’, ondanks de licht verbeterde rentevooruitzichten. 

Nieuwe kansen: Nieuwbouw in Groesbeek en omgeving

Terwijl de markt voor bestaande bouw krap is, biedt nieuwbouw nieuwe mogelijkheden. In Groesbeek en de gemeente Berg en Dal zijn diverse projecten in ontwikkeling of recent gestart, gericht op verschillende woonwensen en budgetten. De gemeente streeft ernaar jaarlijks minimaal 120 woningen op te leveren en heeft recent de regels voor kleinschalige woningbouw versoepeld om dit te stimuleren.  

Actieve en geplande projecten in de schijnwerpers

Enkele concrete projecten in Groesbeek die momenteel actueel zijn (april/mei 2025):

• Antoniushof: Dit project, ontwikkeld door Jansen Bouwontwikkeling tussen de Sint Antoniusweg en de Bredeweg, omvat 37 woningen: 25 koopwoningen en 12 huurwoningen. Het aanbod is divers, met hoek- en tussenwoningen (deels met KoopStart-regeling, indicatie vanaf €267.000 – €270.000), twee-onder-een-kapwoningen (indicatie vanaf €535.000 en €625.000), vrijstaande woningen (indicatie vanaf €600.000 en €770.000) en levensloopbestendige woningen. De woningen zijn zeer energiezuinig (Energielabel A++++). De verkoop is gestart op 15 april 2025 en de inschrijving sluit op 6 mei 2025. 

   

• Pannenhof (CPO): Aan de Pannenstraat werkt Stichting Pannenhof aan een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) project specifiek voor 55-plussers. Het plan omvat 22 appartementen (18 koop, 4 sociale huur) waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn. Het project bevindt zich in de ontwikkelfase; er zijn nog koopappartementen beschikbaar (begin 2025). De focus ligt op duurzaamheid, gemeenschapszin en ‘naoberschap’, met een gemeenschappelijke ruimte en tuin. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is gepland voor midden 2025, met een verwachte oplevering eind 2026 of voorjaar 2027. 

   

• Het Wisselpad: In het centrum van Groesbeek, op een locatie van de gemeente aan het Wisselpad, is een plan in ontwikkeling voor 8 boven- en benedenwoningen in de koopsector. Deze zijn bedoeld als betaalbare opties (richtprijs circa €300.000 V.O.N.) voor lokale koopstarters (bovenwoningen, ca. 70-90 m²) en doorstromers (benedenwoningen, ca. 50-70 m²). Na consultatie van inwoners is gekozen voor dit concept. De volgende stap is de verkoop van de grond aan een projectontwikkelaar die het plan verder zal uitwerken. 

   

• Transformatie Pannenstraat (Metroprop): Ontwikkelaar Metroprop heeft plannen om het leegstaande voormalige supermarktgebouw aan de Pannenstraat te transformeren tot een kleinschalig woongebouw met appartementen. Het plan voorziet in houtbouw, een U-vorm rond een groene binnenhof en behoud van de parkeerkelder. Duurzaamheid en levensloopbestendigheid zijn speerpunten. Het project bevindt zich nog in de planontwikkelings- en inspraakfase; details over het aantal woningen, typen en prijzen zijn nog niet vastgesteld.  

 
Voor wie de Groesbeekse woningmarkt wil betreden of er wil doorstromen, is een grondige voorbereiding essentieel. Dit omvat niet alleen het verkennen van het woningaanbod (zowel bestaand als nieuwbouw), maar vooral ook het verkrijgen van een realistisch beeld van de eigen financiële mogelijkheden. Online tools bieden een startpunt, maar professioneel hypotheekadvies is onmisbaar om de maximale leencapaciteit accuraat vast te stellen en te beoordelen of de maandlasten passen binnen het persoonlijke budget op de lange termijn. De markt blijft naar verwachting competitief, dus goed geïnformeerd en financieel voorbereid zijn, vergroot de kans op succes in de zoektocht naar een (nieuwe) woning in Groesbeek.